2021年6月2日，沪深两市交易所公布了首批9只公募REITs产品的公众投资者认购结果，由最终的配售比数据来看，公众投资者投资热情高涨，多只产品获配比例低于5%，其中首钢绿能以1.76%的配售比刷新公募历史上最低配售比例。也就是说，当时的投资者认购100万元的首钢绿能REITs基金，最终能买到账户里份额的只有1.76万元，剩下的98万余元只能原路退回。

探究其爆火的原因，无外乎投资者普遍认为REITs产品具有投资风险相对较低、投资收益相对稳定、产品强制分红的特点。作为一种“不动产投资信托基金”，REITs底层资产集中在基础设施、产业园区、基建等方面，属于收益和分红预期相对比较确定的资产，广受投资者们的青睐。

但是，事实真的如此吗？

三年时间过去，转眼来到了2024年6月，首批9只公募REITs基金成立满三年，部分产品即将迎来一波原始权益人首次解禁，它们在二级市场上表现如何？真如当时候的投资者们所想，风险低、分红稳、收益好吗？

结果并不尽如人意，自2023年以来，公募REITs二级市场表现风光不再。根据iFinD数据显示，截止到6月7日收盘，已上市交易的36只公募REITs产品中，有21只净值处于破发状态，破发率占比达58%。二级市场上，36只公募REITs产品中，有13只REITs基金上市至今收益率为负，中金安徽交控高速公路REITs和建信中关村(000931)产业园REITs等四只基金上市至今二级市场收益率亏损超过10%。

时过境迁，公募REITs从先前的“热炒”到如今的降温，背后究竟发生了什么？华泰证券(601688)表示，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。

同时，我们也应该注意到，公募REITs大幅波动的原因也与部分产品基本面表现不佳有关，根据2023年各基建项目公募的年报数据可以看出，部分REITs基金底层资产收益表现相对较差，建信中关村产业园项目年度净利润亏损近4亿元，也进一步降低了投资者们长期持有的信心。

不过，如果投资者横向比较，会发现REITs基金二级市场表现整体优于沪深300指数、创业板指数、科创50指数。根据中证REITs指数，自2021年至今，REITs指数跌幅为20.19%，与其他权益类资产相比，其年化波动率和最大回撤处于较好水平。

当前REITs的估值较为稳健，当前全市场REITs的平均P/NAV（经调整）估值已回落至2021年首批REITs上市初期以下的水平。根据现金流分派率，产权型项目分派率处于4%-7%，整体比较可观。

有业内认识表示，当前市场对于基础设施公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识，市场发展逐步完善，产品类型日渐丰富，投资者对REITs基金底层资产的认知不断加深。我们有理由相信，随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平进一步下行，全市场优质资产欠缺，叠加政策呵护，REITs二级市场后续或将走出较为稳健的表现。