这两天，保利天悦一套笋盘在朋友圈刷足了存在感。

笋到多笋——

建面约303平，业主报价3800万，折合单价“仅需12.6万/平”。

图源朋友圈

这个价你觉得贵吗？

嗯，那只能证明你不是这个楼盘的客群。翻翻贝壳，面积300平冒点头的都挂什么价：

楼层没那么好的，总价4880-5200万，折合16.2-17.2万/平；

图源贝壳

楼层好点的，总价5800万，折合19.3万/平，就这个价位，还有23人关注。

图源贝壳

相比之下，是不是瞬间觉得12.6万/平这套香得一批？

掐指一算，预算充足的，全款3800万买下它，剩下2000万还能去买套琶洲南小户型；

预算有限的，按新政首套首付最低1.5成算，570万即可拿下保利天悦！

YY很美，但先冷静下，房源消息是真是假，房子长啥样、有没有硬伤？

来，我们开扒。

NO.1

经过我的多方核实，确认该房源为真。

具体位于6号楼，地处小区二排位置，中高楼层可北向望江。

整栋楼总高42层，属于保利天悦最高的一栋，但梯户比为3梯2户，依然不乏尊贵感。

户型图我也扒到了。

全屋有4个房间+1个保姆房，4个卫生间里面保姆房就占1个，“主仆”动线分割得清清楚楚，十分符合豪宅本宅的“人设”。

建面约303平

话说，保利天悦755平是出了名的“壕似迷宫”，那区区303平，是不是能稍微接点地气？

建面约755平

中介给我发了一段2倍速VR视频，总时长1分14秒，大伙可以一起看看。

反正我眼见着进度条没过1/2，就彻底被绕晕了。

不过明眼人都能看出来，这房子最大的BUG就在：

只是个2楼，北向望小区树林和会所、南向望泳池，安静是挺安静的，可地处江景豪宅小区却望不到江，属实让人有点心塞。

据中介介绍，「这套房子是2018年建成，此后基本保持全新无人入住的状态；

期间倒是交易过一次，但属于是亲属间私下交易，所以可以算是房东一手持有到现在。

讲真，即便是2楼，人家原本没打算卖这么便宜的，去年4月放盘的时候，挂牌价可是高达5200万，折合单价17.2万/平，一年间降了5次，整体下调将近30%。」

「降价这么多，有市场的因素，有低楼层不好流量的因素，但归根结底房东个人，等钱用没办法嘛。

当前贝壳最新调价3888万，折合12.8万/平。12.6万/平是业主私下和中介沟通的心理底价，总之，要按这个价成交，那简直破天荒了。」

NO.2

问题来了，中介口中，303平户型卖12.6万/平，“破天荒”三个字有根据吗？

总不能房东大降价，我们就觉得TA赔死了吧。不妨从两个维度比较：

1）小区挂牌价。目前保利天悦在贝壳挂牌有42套住宅，排除这套“笋盘”本盘，其余41套单价从14.7-20万/平不等。

悄悄说句，这些房子只占到实际放盘量不到一半，要知道，内网挂牌数累计已有91套，最高放盘价高达22.6万/平。

向上滑动查看

而同样是低楼层、建面约303平左右的相似户型，一共有5套：

1套16万+/平，2套17万+/平，1套18万+/平，1套20万+/平。

假如要从小区竞品中脱颖而出，那么这套“12.6万/平”，从性价比上是稳赢了。

2）历史成交价。保利天悦很年轻，建成年代集中在2015-2019年，（公开的）二手成交有限。

所以我心一横，把我能收集到的小区历年成交记录全都整理出来了。

向上滑动查看

据不完全统计，自2019年起，保利天悦一共成交了52单二手房。

低于12.6万/平这个单价的，只有5套，占比9.6%。具体包括：

2019年，255平，9.3万/平；

2020年，283平，8.8万/平；

2020年，142平，法拍价8.8万/平；

2023年，272平，法拍价12万/平；

以及，刚过去的5月，低楼层小面积195平，12.2万/平。

可想而知，保利天悦什么情况下会卖12.6万/平以下？

一，2020年及以前；

二，法拍；

三，低楼层200平以下小面积。

现在告诉你，300+平卖这个价，惊悚不？

NO.3

吃瓜吃全套。

眼下，“12.6万/平”无论从挂牌价还是成交价相比，都妥妥算笋盘。

那么，房东到底是赚了还是亏了呢？

答案是，赚得一批

人家怎么着也是一手房东，中介透露，当年的发票价才1750万，单价都不到5.8万/平。

这么一看，即便现在“打骨折”卖，裸房价也涨了117.14%了。

而且，中介还特地强调一点，「房东开价已经很有诚意了，其他税费嘛，需要买家辛苦点负担下喽」。

我粗暴算了下，含税总价大约4000万左右，单价13.5万/平，依然是全网单价最低～

NO.4

据我所知，目前这套房源尚未成交，但约带看的买家不少。

尤其是新政之后，房子基本每天1-2组带看，中介说，这在总价3/4千万的豪宅市场中，以往是很难遇见的。

由此可见，新政对改善市场、包括二手楼市都具有强大的推动力。

贝壳数据显示，新政后，广州二手房经平台单日成交套数连续6天破百，累计829套。

虽然单日成交量没超过阳春3月，但在累计总量，却是已经绝对碾压了（3月22-27日6天连续破百，累计成交量为795套）。

此外，在新房市场，新政药效同样肉眼可见。

今日@广东发布官方报道，广州楼市新政首周楼盘来访量环比增长21%，成交环比上涨37%！

图源微博

我想照这个回暖速度，这套保利天悦笋盘大概率会很快被秒。

最后灵魂拷问一句，保利天悦12.6万/平都能买了，你还会选择琶洲南TOD吗？评论区聊聊。

有其他买房/卖房问题的，直接扫码加@大嘴，我们一定知无不言～