李宇嘉：楼市多管齐下才能激活长沙“以旧换新”市场
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》(简称《通知》)。《通知》显示即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。
《通知》的出台主要有三方面背景因素，一是2024年政府工作报告明确，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是3月22日召开的国务院常务会议指出，“要进一步优化房地产政策”“有效激发潜在需求”。三是国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，促进经济转型升级和城乡居民生活品质提升。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
从市场层面看，2024年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%。新房交易不景气与换房需求不活跃有关。当前的新房市场以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前二手房交易以刚需为主，热点城市90平米以下二手房交易占比约60%，说明需求潜力很大。
《通知》重点提出“以旧换新”并强调不再审查购房者资格条件。从形式看，以旧换新主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。目前，各个城市三种模式都有，只是比重不同。此次长沙还未公布具体的形式，但根据公开信息，有置换的新房有贷款利率优惠、限购优惠、税收优惠等，对市场的具体影响还要待后面具体细则出台。而且，不再审查购房者资格条件，是对非长沙户籍人士较大的利好。长沙这样的热点城市吸引着很多非户籍人士的购房需求，不再审查相关公积金、社保年限等，能更好满足这部分购房需求，特别是能够促进“以旧换新”交易量放量增长。
在具体落实上，笔者认为，当下地方政府最应该做的，是将可信赖的平台建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易、二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。总之，多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。