北京购买老旧小区改造房最多可多贷20年
来源：图虫创意
界面新闻记者 | 白帆
北京住房公积金贷款又出新政策，这次利好老旧小区。
4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称《通知》），加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准。
该政策显示，对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减三年（砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减三年。公积金贷款经办部门最终根据房屋可贷年限、借款人年龄等因素确定借款人最长贷款期限。政策优化后，可有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款期限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。
根据《通知》，老旧小区住房改造项目具体包括“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”，改造项目名单以北京市住房和城乡建设委员会提供为准。
易居研究院研究总监严跃进对此表示，以前计算房屋年龄，是按房屋本身的房龄计算，现在主要是根据土地的年龄（产权年限）来计算，这样实际上使得可以贷款的年限增加。通俗说，房屋年龄最长是50年，而土地年龄最长是70年，这就使得贷款最高可以增加20年。这个政策有利于二手房加快交易和流通，具有非常好的导向和意义。
中指研究院市场研究总监陈文静表也示，本次政策优化后，公积金贷款期限将增加10-20年。与此同时，随着贷款期限的延长，贷款额度也将增加，帮助购房者更好地享受公积金低利率带来的优惠，也可以更好地满足购房者合理的住房贷款需求。
按照目前北京市老旧小区改造的进展，上述公积金政策涉及的房源众多。《北京青年报》援引北京住房公积金管理中心的数据，经初步了解，目前符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划每年不断开工完成改造项目在200余个小区，涉及近10万套房屋。
此前，老旧小区通常因为房屋使用年限较长，导致贷款年限较短，这一问题成为老旧小区难出售的主要原因之一。据《新京报》援引北京住房公积金管理中心的数据，当前使用年限在30年以上的老旧小区住房，挂牌量占比达21%左右。按照此前的贷款政策，如果1960至70年代的老旧小区住房，基本无法申请贷款，1980至90年代的住房贷款期限也很短。这把一部分使用公积金贷款的买家拦在了门外。
但按照新的公积金政策，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从贷不了变为贷得了。比如借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房，按原政策，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年，首套住房的贷款金额93万元。
其次，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从贷得短、贷的少变为贷得长、贷得多。第三，申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。
一位近期购买二手房的买家也告诉界面新闻，在看房的过程中，那些算下来贷款年限低于20年的老房子都被排除在外了，这些房子往往总价很低。“70、80年代的房子根本不考虑，90年代的房子要慎重，2000年以后的房子更符合贷款需求，但价格也更高。”按照此前住房公积金贷款的情况，上述买家得出了这样的结论，而这一政策出台后，贷款压力减少，她购买老旧小区的目标范围可以进一步扩大。
中原地产首席分析师张大伟分析称，现在北京市场最大的问题是二手房卖不动，挂牌积压，其中最多的就是老破小，希望针对这类二手房有更多的利好政策，可以盘活整个北京市场。他还提到，商业贷款已经进入3.45%时代，3.1%的公积金优势不再。2年前，普遍首套房贷款利率5%-6%以上的时候，公积金利率3.25%，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金降低幅度不够，利差变小了。
除了17日北京市针对改造后的老旧小区制定住房公积金优化政策外，4月8日针对购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工，北京市还出台了住房公积金贷款额度最高可上浮40万元的政策。根据当下房屋建造情况，符合增加贷款额度要求的建筑住房主要是新房，这与17日针对老旧改造小区的公积金优化政策实现了互补。
优化公积金政策成为各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。根据中指不完全统计，截至4月17日，2024年各地已出台公积金相关政策约80条，占各地政策总频次的比例超40%，4月以来已有14城出台16条公积金政策。短期来看，优化公积金相关政策的城市或继续扩围，针对特定人群、绿色建筑或老旧小区等的配套政策有望持续优化调整，更大力度发挥公积金政策在保障住房需求上的积极效用。