城东新城“稳”字当头，成交以刚改房源为主
导语
明天，杭州2024年第二场土拍即将开拍，将有5宗优质地块待嫁。
回顾今年的首场土拍，城东新城的安琪儿地块饱受关注。最终由滨江竞得，项目新房限价46500元/㎡，据悉，本项目只有建筑面积约195㎡、255㎡这两款户型，总价过千万元。
其之所以受关注，还在于原来的安琪儿市场，曾被称为“浙江省品类最全的批发市场”，老杭州人几乎家喻户晓。而安琪儿地块就是安琪儿市场的一部分。
此外，安琪儿市场所在的城东新城，随着钱江新城二期的高速推进、全面发展，也深受改善群体的青睐。
城东新城指的就是以杭州东站为核心、由秋涛路－德胜快速路－沪杭甬高速公路－艮山西路围合而成的总面积约9.3平方公里的区域。
城东新城的二手房成交情况基本以杭州东站为中心，铁路为轴来划分，轴以西为天城单元，轴以东为彭埠单元。
天城单元开发较早，因全面拆改较晚，目前区域面貌较差，新地块还待平整上新，即安琪儿地块。目前二手房以回迁房、安置房居多，次新相对较少，购买以刚需和刚改为主，其中安置小区的均价在2-3万元/㎡，次新房如天城府天著、新天地金色时光等成交均价3.6-4万元/㎡。
彭埠单元是城东新城的核心发展区域，内部汇聚了众多商业综合体、商务楼与写字楼，城市界面也较好。加上整拆整建后，整体产品更新，有大量改善小区开发，明石七子就在其中。
这些品质次新房也深受客户的认可，二手成交均价在5-5.5万元/㎡左右，像金茂府、皓玉府等品质较高的楼盘，则有更高的二手房价，成交价在6万元/㎡左右。
我爱我家城东金茂府店店长 周勇
天城单元以刚需房为主，近期月均成交量20多套，同期增长了10%左右。彭埠单元以品质次新房为主，近期月均成交量在10套左右。
总体来看，目前板块内成交量：刚需类房源＞改善类房源。
从中介提供的数据来看，近两月板块内二手房成交前三名分别是东望府、东莱府、红街公寓，月均成交量均在3-4套。红街公寓于2009年交付，房龄最老，东望府其次，于2016年交付，东莱府则是2021年交付的次新房。
红街公寓成交的大多是建筑面积80多㎡的小户型，成交均价在1.8-2.9万元/㎡之间，东莱府、东望府建筑面积80多㎡和建筑面积100㎡出头的户型都有，成交均价在5万元/㎡上下，整体看来，板块内二手房成交还是刚需房源为主、刚改房源为辅。
值得一提的是金茂府二手房的成交均价在6万元/㎡上下，而东莱府与金茂府仅一路之隔，同为2021年交付，为何成交价差如此显著呢？
“明石七子”位置
东莱府和金茂府都属于“明石七子”中的“一子”，东莱府户型方面对预算不高的购房者很友好，有主城稀缺的建筑面积89㎡三房两卫的主力小户型，也有建筑面积110㎡的舒适三房户型、以及建筑面积132㎡的四房户型；然而项目的外观设计一般，外立面是单一米黄色的真石漆用料。而金茂府外立面主要用材是裙楼干挂石材+裙楼以上铝板的组合，用材成本的差距可见一斑。
另外，两个项目内部的装修标准也相差较多，金茂府配备了西门子的双开门冰箱及洗碗机，柏丽的橱柜，高仪劳芬的卫浴龙头、直饮水系统，贝克巴斯的垃圾处理器等，还有独有黑科技：毛细管网辐射系统+循环地源热泵系统、24 小时置换新风系统等；东莱府4500元/㎡的装修标准在这样的比较之下，则黯淡了许多。
不过金茂府今年成交情况一般，从1-3月均未有成交，上一次成交还是在去年11月，成交户型也基本是建筑面积148㎡左右的改善户型。
另外，我们了解到，城东新城的改善楼盘里也分不同的改善级别，总价五六百万元的改善楼盘基本集中在东方星城和东望府，总价七八百万元的改善楼盘基本集中在明石，再加上天誉。
改善的群体也有两种类型，一种市区老破小置换城东新城的次新房，还有一种是将外围如下沙、丁桥、临平等区域的房子置换到靠近主城区的这个板块来。
德佑维萨店店长 成涛
1.板块内，刚需和置换的客户群体比例在3：7左右
2.改善层级分化较明显
3月14日，杭州住保房管局发布的「杭五条」新政，该政策主要针对之前的二手房限购政策进行了优化，利好二手房稳定健康发展。
政策部分截图
那么，至今「杭五条」新政已经发布了半个月，城东新城二手房市场有什么反应呢？
中介告诉我们，客户带看量有所提升，特别是新政发布后的第一个周末。而从成交情况看，天城单元总价300万元左右的房源成交量有10%左右的提升，但是价格有所下降。彭埠单元次新房的成交则没有较大变化。
德佑维萨店店长 成涛
新政后看房量有所提升，总体来说成交情况变化不明显
我爱我家城东金茂府店店长 周勇
刚需房关注度明显提升，小幅成交量的上升是以价换量的结果。
总结
整个城东新城的二手房市场成交目前还是以刚需、刚改房源为主。「杭五条」新政对板块内刚需房源的成交有一定刺激作用。
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文章/范晓曼
一审/陶智海兰、叶秀芳
二审/风声
终审/宫健
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