万科股、债连续大涨，地产投资好转，最坏时刻已过
随着万科如期兑付到期美元债，短期风险解除，本周两个交易日万科股、债齐升。在政策支持下，随着地产风险逐渐出清，地产股、债后期投资机会或不少。
// 万科提前兑付美元债//
3月8日晚，万科公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计646,852,500.00美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。
// 本周股、债齐涨//
随着万科公告提前兑付香港联交所发行的美元债后，其短期兑付危机解除。叠加前期股、债大幅下探后，本周公司股、债迎来强劲反弹。
Wind行情显示，本周一万科A大幅上涨3.05%，周二继续火爆上攻5..71%，创年内单日最大涨幅，两个交易日累计上涨接近9%，远远跑赢各大股指。而港股万科企业反攻更强劲，周一上涨3.44%后，周二放量一度大涨超过10%。
此外万科部分债券也火爆，本周一，“22万科02”大涨14.23%，“21万科05”上涨超过5%。周二“20万科08”、“21万科04”、“22万科05”、“20万科06”共4只地产债表现较好，上涨都超过5%。此外还有多只万科债券上涨，可见市场担忧消散，信心恢复带动股、债全面好转。
// 存量地产债规模如何//
近期地产债波动大，从存量规模来看并不小，但占比所有债券规模很小。Wind数据显示，截至3月12日，目前房地产企业国内发行的债券，存量共有2010只，占全部存量债券总数量2.81%，占比小；合计债券余额为1.96万亿元，占全部存量债券余额仅有1.24%。可见总体规模较大，但占比极小。
具体来看，目前国债、地方债等多种不属于企业行业分类的债券规模最大达71.43万亿，占比超过45%。紧随其后金融行业存量债券规模也较大为57.17万亿，占全部债券规模的36.05%。此外工业行业存量债券规模为21.35万亿，占比13.46%。而其余各行业存量债券规模都不大，未超过3万亿，占比也极小。
具体到万科上来看，Wind数据显示，截至3月12日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率7.1762换算，合计国内外债务规模约826亿元。
从到期情况来看，万科一年内到期的国内债券余额为241.05亿元，境外债券余额在2.85亿美元，合计约为260亿元，占所有存续债券余额的31.5%。
// 地产股、债后期如何投资//
东吴证券黄诗涛等团队分析认为，两会政策落地，加上特殊建设国债，财政刺激力度符合预期。针对住建部长对地产企业破产的表态，认为可能是地产开发行业出清的结束迹象，一方面地产不会引发系统性风险，另一方面地产链的格局重新分配逐渐开启。
中期地产链基本面仍在底部徘徊。但随着资本市场政策的回暖，市场情绪和增量资金继续好转，短期地产链跟随市场积极反弹，估值水平仍处于历史低位，建议短期关注超跌的细分龙头。
而地产债方面，天风固收孙彬彬、孟万林分析认为，目前市场比较关注万科，对股东支持的力度有担忧。其他国有房企主体目前估值水平较低，整体还算不错。在国有股东的背景支持下，国有房企债务滚续顺畅、信任链条能够维持运转。
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