144566套广州二手房背后，有5个楼市真相
截至今天，贝壳近8年已经录得超过14万套二手房成交记录（扣除车位）。
图源贝壳
如此庞大的数据，不能不信。
多少人一辈子就这么一条两条买房信息，大家都是花真金白银、用脚投票出来的。
但是，也不能全信。
万一样本过少、与大盘走向严重偏离，不是很容易翻车？
贝壳数据，要从2020年开始看
现在贝壳的成交记录，最早可以追溯到2016年。
但讲真，时间太早，平台数据不够权威。
为什么这么说？
如果你把贝壳成交数和全广州成交数放在一起对比，就会发现，贝壳市占率是个问题。
2016年，贝壳成交才占大盘8%；到2019年，市占刚到10%。
样本过少，带来的结果是什么？
第一，出现极端成交价的概率大。举个例子，整个片区就铺一家门店，刚好又成交了一套急售房源，你愿意拿它当案例照着报价吗？
报价肯定找主流市场价，主流，自然得靠量堆起来吖～
第二，成交量变化与市场有关，但关系不大。
比如2017年，大盘成交量同比上涨，贝壳却显示下跌；2018年，大盘同比降20%，贝壳降幅奔着40%去了。
2019年，贝壳倒是跟着大盘涨了，可全市同比才涨2%，贝壳却肝到108%……
原因很简单，平台扩张，铺的门店多了，招的中介多了，成交量当然涨得快，跟广州二手房市场冷不冷、旺不旺不太搭嘎。
因此，经过我一通呕心沥血的摸索后，得出结论：2020年以后的贝壳成交记录，应该是比较有参考性的。
首先，市占率稳定了，大约在20%-30%之间。
其次，这四年它的成交量变化，都是与大盘基本一致，同比的差距在0.2%-15%。
买房/卖房人拿它窥探市场，精准率不低。
那么，2020年以来，贝壳105552条二手房成交记录，透露出广州楼市什么特征？
广州二手楼市的五大真相
广州市郊成交格局已定
近四年，广州二手房成交量年度相差最多大概有5万套，贝壳市占两成，年与年之间也有1万套之差。
但是，市中心、近郊、远郊的成交占比却非常稳定，大约是2:2:1。
相当于，贝壳每成交10套二手房，中心区、近郊各占4套，而远郊只能占到2套。
这也变相说明，远郊二手房东背负的流通压力，要比想象中更大。
都已经不是房价降不降、小区挂牌率高不高的问题了，而是市场需求份额分给你的本来就不多。
天河二手房成交占比，一路下挫
没想到吧，居然是天河。
按照贝壳成交记录的测算，2020年以来，广州各区成交占比最高是番禺，其次是天河。
近四年，包括今年1月，一共5个时间维度，几乎每个区域成交都会因为市场或供应的问题有增有减。
只有天河，成交占比一路萎缩，毫无斗志。
地段肯定是没毛病的，我觉得，造成这幅局面的根源有两个：
一是房子本身素质不过硬，二是新房的分流，尤其是今年开年这波。
珠江花城76平3+1房，总价354万起；天河润府南向90平3房，总价499万起；对同区其他“老弱病残”一样的二手房来说，伤害力太大了！！
不过，天河二手房东也不用着急，毕竟底盘在，占比前二呢；只是建议心气没必要像前几年那么高了…
消费在降级，铁刚在进击
刚到多刚？
总价100万以下！！
经统计，近四年贝壳成交的二手房主力总价段保持在100-300万左右，占比逼近60%。
但还有个总价段表现非常亮眼，近几年无论大市好坏，成交量基本都在上扬：
铁刚需最爱的100万以下的房子，目前占比已经超过15%，仅次于100-300万和300-500万刚改价位。
70-90平户型流通，危
其实遭遇下挫的，不只有70-90平。
可以说，90平以下近年来成交份额都有所减少。
但要知道，70-90平户型整体占比大约在30%左右，在高峰期还能干过90-120平户型。
从主流成交户型，到占比连年缩小，广州的刚需市场早已不复从前了！
说实话，这个面积段为啥不受欢迎了？
还是新房！70-90平二手房，现在贝壳挂牌的有一半都是2房，而新房产品呢，3房设计妥妥的。
相比之下，120平+户型成交占比，则在连年上涨，说明松限新政其实都是有市场数据支撑的。
楼龄10-15年，惨过老破小
以往大家都在说楼龄超过20年+的老破小，就怎样怎样。
但真相是，楼龄10-15年，新不算新、老不算老、卡在中间的二手房，反而更难过。
成交占比目前降至15%，比25年+的房子还低6%。
你说大家都不喜欢次新房吗？
也不是，楼龄5年内的，成交占比还在逐年涨；
5-10年的，成交占比大致也在跟着市场周期变化；
排到10-15年的，就走出独立的下坡路行情了…
也难怪，这类建成于2009-2014年前后的“次新房”，房东可能不愿意调价太多，但居住体验着实价不配位，在市场选择多的年代，只好“献身”了。
广州还有哪类二手房，你觉得近几年流通有发生变化的？评论区聊聊。
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