日均成交90套，广州二手房小阳春，来了！
小阳春，好像真的来了…
放心，敲这句话的时候我没喝醉，一切都有数据佐证。
贝壳日均成交90套，超“旺市”标准
“旺市”如何定义？90套/日又是从哪来的？
别急，一码一码来。
贝壳指数，有些人应该很熟悉，其实就是贝壳单日成交套数统计。可这个指标，背后代表的市场逻辑，很多人摸不透。
图源2.25贝壳指数
之前我找贝壳内部人员专门聊了这个问题。
他的回复是：
“贝壳成交日均70套，加起来一个月2000套+，大概就是旺市标准了”。
每个月2000套的依据是从哪来？
“前几年楼市比较好的时候，全市二手房每年能成交11-13万套。
取个11万套吧，平摊下来每月八九千套，贝壳市占两成，所以每月2000套的标准就是这么预估的”。
那么最近贝壳指数表现如何？
本周是年后复工第二周，广州经贝壳平台成交的二手房一共有449套（统计时间2月25日-29日），平摊到每天，日均成交90套，比“旺市标准日均70套”还多20套/日。
环比复工首周（日均49套），足足高出83.67%。
由此说明，至少在短期内，广州二手房市场是向好的，至于能不能达到真正的旺季，还需要时间考察。
哪些人，提前出手了？
答案是，纯刚需和纯改善。
是不是还蛮分裂的？事实就是如此。
根据广州市房地产中介协会最新统计，2024年前两个月，二手房网签占比实现二连涨的面积段正是：
60平以下，1月环比涨0.3%，2月环比涨1.9%；
120-144平（含120平），1月涨0.12%，2月涨0.77%；
以及144平+，1月涨0.01%，2月涨0.1%。
也就是说，部分主打60平以下的纯刚需/学位壳、120平以上的纯改善买家，选择在这两个月下手。
并且，这两个面积段的流通在整个大盘的占比扩张迅速，环比涨幅越来越大。
为什么翻火的户型如此分化？
先说小面积。
首先，最近正值学位季尾声，市场还有不少鸡娃家长买老破小当学位壳，小面积需求因此有一定增长。
但讲真，学位壳水很深，买了也可能因为各种问题入不了学。大家不妨关注@艾莎妈妈，九年书包路，让你走得更顺畅。
其次，去年小阳春过后，市场冷静许久，从挂牌价-成交价的平均下调幅度创新高，到今年1月，整体降幅已经去到8.85%。
图源贝壳成交记录
相当于，挂牌300万的房子，起码可以敲掉26-27万再谈成交。
这对纯刚需来说，诱惑不少。
至于大面积成交占比上涨，大概是“1.27新政”逐渐在成规模的发酵，吸引纯改善进场了。
纯改善、纯刚需，更看好哪里？
吸引纯改善的二手市场，目前看来，毫无疑问还是珠江新城。
而且最近卖得好的，还不是10万/平以下的蟹货。
对土豪客而言，越贵越好，15万+/平才符合他们的胃口！
你看，这是近一年以来，珠江新城成交单价15万/平以上的成交套数占比变化。
去年上半年，在小阳春的带动下，这个价位段平均成交占比大约在28%左右；
到了下半年，市场冷淡，15万+/平整体占比跌至15%。
但今年开年，情况又有了很大的好转，高价豪宅占比重新恢复到20%以上的水平。
这难道不是“小阳春”正在回归的某种积极信号吗？毕竟，珠江新城，一贯是整个大市的风向标嘛！
那么，2024年开年的纯刚需，看中的又是哪里？
根据贝壳1月份的最新成交记录，我整理出了两份榜单。
成交量增加+平均成交周期缩短，意味着，板块二手房去化正在加快。
而这两份榜单均榜上有名的是：黄埔知识城、白云同和、天河沙河、以及海珠的江南西-宝岗片区。
清一色的刚需板块。
其中，知识城1月份的成交绝对量变化最为明显。
同样是春节前一个月，2022年12月成交仅11套，而今年1月已经疯涨到66套，涨幅500%……
知识城的万科幸福誉，更是撑起板块1/3去化的主力干将，单月成交24套，同比上涨11倍。
要是真按这个进度消化库存，贝壳挂牌的254套，估计今年底即可秒完。
图源贝壳
这当中起作用的，可能有板块的吸引力，也有房东的以价换量。
知识城的烟花晚会
但不管怎样，二手房市场作为整个楼市的基础，能维持流通、成交翻火，对大盘来说都是好事。
如果二手市场复苏回暖，楼市小阳春还会远么？大家觉得广州今年会有小阳春吗？评论区聊聊。
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