上海市中心2003年商品房将动迁
位于上海虹口北外滩的虹宸易居，是2003年建成的高层电梯商品房。日前，该小区门口贴出房屋征收公告：明确其被纳入动迁征收范围，并组织展开房屋征收前期排摸工作。
实景图
01
地处北外滩核心区
现场实探
项目地处虹口北外滩核心区，一张图看下它的位置↓
再来看看这张航拍图，会发现其位置离北外滩核心建筑群落非常近，西南侧即为480米的北外滩第一高楼，东南侧是北外滩来福士。
航拍实景图
前往现场实地探访，该小区由两幢外立面呈黄绿色的高层构成，容积率约3.9，沿街设置了底商，烟火气浓郁。
现场实景图
小区门口比较小，可以看到地上有升降立体停车库，人车不分流设计，沿街设置了底商。
现场实景图
在小区保安室门口，张贴了房屋征收公告：明确其被纳入动迁征收范围，并组织展开房屋征收前期排摸工作。
现场实景图
小区向西走，是虹口澄衷高级中学的旧址，该高中已经搬迁。
现场实景图
02
2003年建成的商品房
曾有挂牌11.18万/㎡
虹宸易居建成于2003年，距今约20年房龄，共有2幢楼3个单元，总户数123户，总建面不到2万平方米。
查询链家网上，2023年11月该小区挂牌均价约11.18万元/㎡，但目前无一套房源挂牌。根据中介介绍，拆迁消息公布后，部分房源在第一时间撤销了挂牌。
截于：链家网
在兔博士APP上，该小区2003年年底有一套高楼层房源的成交记录，成交价约98659元/㎡。
截于：兔博士APP
03
城市更新，规划已调整
虹宸易居为何动迁？最直接的原因是规划已经调整。今年年初，虹宸易居所在的hk320街坊局部调整被正式批复。
根据调整，地处hk320街坊西北角的虹宸易居，其用地性质从保留的Rr3变成了规划的X，即从三类住宅用地变成了城市发展备用地。
hk320街坊局部调整后图则
视野放大到整个虹口320街坊，该街坊规划了380米的超高层建筑，未来将是仅次于南侧480米高的上海北外滩中心。而东北角的两幢楼动迁后，更利于未来地块的整体开发。
北外滩核心商务区规划建筑高度示意图
虹宸易居处于至关重要的地理位置。其位于公平路、海门路、东余杭路的交叉口，目前这里路网和电线纵横密布。
现场实景图
在未来，规划中的19号线就将途经小区东侧的公平路，再加上规划中的南北通道，也离小区非常近。
综上所述，北外滩的开发、城市更新的需要，使得虹宸易居这样一个仅建成20余年的楼盘将要动迁了。
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