上海限购松绑了75%新房
持续11年的外地单身限购终于松绑，看似只开放了外环外区域，但把上海全域面积一计算，足足占了上海超67%的地域。我们也统计了2023年全年新房供应，外环外新房供应占了约75%。
上海的外环松一松，原来涉及面如此之大，没想到吧？
01
8成房源松绑了
上海的面积大约是6340平方千米，外环内城区面积约660平方公里，这次不在政策范围内的崇明有1411平方千米（好大的崇明！），因此，此次松绑涉及的外环以外区域，占了上海近4269平方千米的地域，超67%的面积。
其中浦西部分，传统市中心7区中3区——徐汇、长宁、普陀都有一只脚伸到了外环以外。徐汇是华泾、普陀是桃浦、长宁是新泾。
本次放开单身限购区域示意图
宝山、闵行两个主城区，绝大部分的地域都在外环以外。
而上海传统意义上的远郊行政区嘉定、青浦、松江、金山、奉贤则全域都在外环之外，全部囊括在单身限购松绑的范畴内。
据统计，2023年全年新房供应套数，外环外占比达到了75%。每四套房里就有三套符合外地满五社保单身可购买的范畴。
我们在来看看2024年第一批新房供应，总共22盘，除了黄浦内环内的五坊园，普陀两个内环内的“双玺”、内中环的苏河望、杨浦内中环的缦云上海、浦东新杨思的宸杨名邸、闵行古北悦公馆，其余15盘全部在外环以外，占比68%。如果看下套数，外环外共计3573套，占了总套数4335套的约82%。
数据很多，但横向纵向怎么看都能得出一个基本的数值，上海这次优化调整，不仅仅是字面上简单的“外环外”三个字，至少有8成新房松了。
02
库存量85%
为什么松绑这些区域？其实一张图就能看懂，网上房地产显示，上海全市目前可售新房住宅达62681套。怎么理解？上海去年一年卖了8万套新房，而存量还有6万多套，如果不再新增供应，这些存量大约要10个月可以消化完。从全国各大城市看，这个去化周期不算长，但对于还有持续供地，要领跑全国市场的龙头上海而言，这个数字，也是需要不断去化的。
库存互相踩踏比较明显的区域在哪里？看看上表，一望而知，外环外可售套数达53661套，占了总库存的85%。为什么限购松绑，画了外环这么一个圈？其实，数据给出了基本答案。
03
松绑后哪里值得买？
限购一松绑，对于单身买房者来说，首要问题很直白——究竟哪里值得买？
为此，我又连夜整理了一组数据，其中有几个亮点和大家分享。
2023年，环线外有一定数量供应和成交的行政区内，表现最为靓眼的是松江。你没看错，在新房市场基本从来不触发积分的松江，是2023年外环外最“供不应求”的地方。
数据来源：CRIC
全年松江供应新房4064套，却足足成交了5093套。简单来说，就是一年卖掉的房子比供应量，多了差不多整整一千套。前段时间有网友问我，屡屡触发积分的青浦为何和奉贤先对人才松绑了限购，而新房热度平平的松江不在其中？这下理由看懂了吧，松江好比班级里的某个同学，单科表现都不出众，但期末总分一加，就脱颖而出了。
再来看看表现同样不错的宝山，2023年供应了7119套新房，全年成交达到了6569套，去化率也达到了92%。
很多人关心的大浦东也挺有意思，全年供应22653套，成交了18865套，去化率达到了83%。但细分数据看，浦东外郊环间的去化率仅69%，而郊环以外去化率则超86%。这很大一部分要归功于供应端略微减速，各种购房政策向人才不断加码的临港。
房子回归到价值本身，归根到底还要市场说了算。欣慰的是，过去为限制炒房而捆绑在市场上的一条条枷锁，正在房住时代一一解绑。这是一个政策管够的时代，外环外单身放开，够不够？大家说了算，市场说了算，政策的指向只有两个字：结果！
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