观点指数 办公市场仍处底部调整阶段，有效办公租赁需求未见明显回升现阶段，重点城市办公租赁市场仍处于底部调整阶段，企业租赁活动趋于保守，市场需求主要受企业降本增效的办公诉求驱动，以价换量仍是办公市场的主旋律。空置率表现上，对比上季度末，2024年第四季度一线城市甲级写字楼市场空置率水平出现轻微上升，增长幅度均在0.5个百分点以内，重点城市空置率水平仍未有大幅改善。

商办企业经营活动承压，超半数写字楼样本项目出租率出现下滑观点指数监测的14个样本写字楼项目，平均出租率为87.9%，对比上年年末减少了1.3个百分点。出租率集中分布在85%到90%区间，样本写字楼项目在市场中具备一定的竞争和抗风险能力。与此同时，期内深圳、广州、上海、武汉、长沙、慈溪等重点城市迎来多个全新写字楼项目亮相。

创富港距离提交IPO申报更近一步，办公空间服务商发展继续分化期内包括创富港、BEEPLUS、德事以及高格办公空间等多家办公空间服务商积极外拓以谋求发展。其中创富港聚焦小体量办公空间产品的打造，BEEPLUS继续深入布局产业中心系列项目。与此同时，办公空间服务商之间的发展出现明显分化，部分小规模的办公空间服务商面临发展难题。

上海再现百亿商办资产交易案例，上海融悦中心CMBS正式成立期内中邮保险作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议，这也是2025年首月上海商办资产交易市场最大额的交易，同时也是险资布局商办资产的又一代表性案例。融资市场上，期内金融街成功发行上海融悦中心CMBS产品，上海融悦中心CMBS是首期落地项目，其区位优势和稳定的租金收益是吸引投资者的关键。

办公市场仍处底部调整阶段，有效办公租赁需求未见明显回升

2024年，我国经济整体保持平稳运行，全年GDP总量达134.9万亿元，同比增长5%，其中第一产业占6.8%，第二产业占36.5%，第三产业占56.7%。经济发展出现积极变化，为2025年的发展奠定了有力基础。

办公楼市场表现上，去年全年全国办公楼开发投资额为4160亿元，同比下降9.0%；新开工面积为1893万平方米，同比下降27.7%。2024年，全国新建办公楼销售面积为2403万平方米，同比下降11.5%。

从数据来看，投资者对办公楼市场的前景保持谨慎，积极性受挫，资金投入减少。同时，2024年全年办公楼的开发速度下降，企业投资、开工的意愿不足。

进入2025年，写字楼租赁市场依然面临诸多挑战。观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

市场数据披露，2025年1月，重点8城办公租金平均单价止跌回升，平均单价为2.98元/平方米/天，环比上涨4.51%，上月环比变动幅度为-5.04%，同比下滑6.8%。

其中，有三个重点城市办公租金出现环比下滑，环比变动区间为-4.32%到-2.17%之间，剩余城市办公租金环比上涨区间在0.5%到18.79%之间；同比上，除北京外，其余七个重点城市办公租金均出现同比下滑，变动区间从-23.08%到0.31%不等。

整体来看，办公楼租赁市场较上月出现轻微回暖，但办公楼租赁活动仍面临压力，对比去年同期，市场活跃度仍未出现大幅提升。

具体城市租金表现上，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年1月租金水平重回“6”字头，环比上涨18.79%以及同比上涨5.56%至6.26元/平方米/天。

广州及深圳两城办公租金环比分别上涨0.63%和5.35%至3.21元/平方米/天和3.15元/平方米/天，上海办公租金环比下跌2.17%。同时，上海、广州及深圳三城办公租金表现不及上年同期，同比均出现不同程度下滑，跌幅区间从-17.05%到-0.31%不等。

现阶段，重点城市办公租赁市场仍处于底部调整阶段，企业租赁活动趋于保守，市场需求主要受企业降本增效的办公诉求驱动，以价换量仍是办公市场的主旋律。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

戴德梁行数据显示，2024年第四季度，北京、上海、广州及深圳四大一线城市甲级写字楼市场平均租金环比及同比均出现不同程度的下滑，其中北京环比及同比跌幅均居首位，跌幅分别为8%和17.8%。

从数据来看，一线城市甲级写字楼租赁市场仍面临压力，有效办公需求不足，企业的降本增效策略进一步压缩业主的议价空间，市场租金跌势加剧。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

空置率表现上，2024年第四季度，北京甲级写字楼市场空置率处于一线城市的最低水平，其次是广州，两者空置率数据分别为18.3%和18.9%。深圳空置率处于四城最高水平，达26.6%。

对比上季度末，四城空置率水平均出现轻微上升，增长幅度在0.5个百分点以内；同比上，北京空置率对比上年同期减少了0.4个百分点，上海、广州及深圳三城均有微升。

近年来，重点城市迎来多个写字楼项目入市，市场供给远超需求增长速度，同时远程办公、共享办公等新模式兴起，企业对传统写字楼空间需求降低。多重因素影响下，重点城市写字楼空置率水平难有大幅改善，同时市场租金水平或将继续面临下行压力。

租赁需求侧，据戴德梁行数据显示，TMT、专业服务业以及金融业仍是一线城市甲级写字楼市场的三大主力需求行业，与此同时，零售贸易、制造业、住宿和餐饮同样是重要的租户来源。

共享办公市场表现端，中小企业协会发布的最新数据显示，2025年1月中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，较2024年12月份上升0.1点，延续了去年四季度的回升态势。其中，分项指数和分行业指数均为6升2降，分区域指数3升1平。

分行业表现来看，1月份，工业、交通运输业、房地产业、批发零售业、社会服务业、信息传输软件业指数由降转升，较上月分别上升0.1、0.4、0.2、0.2、0.5和0.3点。

中小企业对未来发展的信心普遍有所增强，企业投资意愿逐步回升。中小企业群体是共享办公的重要客群之一，中小企业发展指数回升意味着中小企业经营状况改善，办公需求有所增加，并有望以此带动共享办公市场的发展。

商办企业经营活动承压，超半数写字楼样本项目出租率出现下滑

商办运营商经营活动上，近期，恒隆地产、太古地产、招商局商业房托、春泉产业信托等企业披露了2024年业绩表现，其中写字楼物业表现出现分化，但优质写字楼资产的创收能力仍值得肯定。

恒隆地产2024年度全年业绩公告披露，2024年全年收入总额为112.42亿港元，对比上年同期增长9%，其中包括物业租赁收入95.15亿港元、物业销售收入15.38亿港元以及内地酒店收入1.89亿港元。整体营业溢利下跌13%至港币64.55亿元。

物业租赁业务表现上，2024年全年整体租赁收入减少6%至95.15亿港元。其中内地物业租赁收入按人民币计值下跌4%至59亿元，计人民币兑港币较去年贬值影响后，下跌5%至64.66亿港元。

由于受办公市场竞争激烈以及办公空间需求减少等影响，恒隆地产内地办公楼租赁业务全年收入总额为10.95亿元，对比上年同期下跌6%。具体项目收入表现上，恒隆地产在内地上海、沈阳、无锡、昆明以及武汉五个重点城市布局的5个办公楼项目中，除无锡恒隆广场办公楼租赁收入实现同比上涨外，其余四个办公楼项目租赁收入对比上年同期均出现不同程度的下滑。

值得一提的是，上海恒隆广场全年办公楼租赁收入居首，2024年租赁收入录得6.06亿元，同比下滑9%。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

写字楼项目出租率表现上，截至2024年底，观点指数监测的14个样本写字楼项目平均出租率为87.9%，对比上年年末减少了1.3个百分点。出租率集中分布在85%到90%区间，样本写字楼项目在市场中具备一定的竞争和抗风险能力。

具体来看，对比2023年末，有8个样本写字楼项目出租率出现下滑，其中包括上海恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、新时代广场以及北京华贸写字楼。

其中，据恒隆地产业绩公告披露，由于多个主要租户租约期满，上海恒隆广场两座甲级办公楼年末出租率下跌9个百分点至87%。

太古地产内地办公楼出租率也轻微下滑。2024年末，太古汇办公楼、颐堤港一座办公楼以及香港兴业中心一座及二座办公楼出租率均下滑2个百分点至90%、83%以及96%。

招商局商业房托2024四季度写字楼空置率上升了3.1个百分点，平均出租率降至89.8%，甲级写字楼的租赁单价持续下降。其中，科技大厦依旧保持满租，数码大厦的出租率上升至91.3%。新时代广场和招商局航华科贸中心因多家大面积租户租约到期，出租率分别下降了8.5个百分点及4.4个百分点至74.1%和94.0%。

现阶段，写字楼租赁市场仍处于偏弱阶段，市场需求或有一定程度的回温，商办运营商业务经营仍面临较大的压力。对业主方而言，维持在营项目出租率的稳定是首要任务，同时通过升级基础物业服务、拓展增值服务及定制个性化服务等措施保持现有租户的稳定基础上，吸引更多企业入驻，实现项目的良性运营。

另外，期内恒基兆业、陆家嘴集团、保利发展、中国金茂等多家商业地产企业继续深入布局写字楼市场。

由恒基兆业地产集团与上海地产集团合作打造的新岸商业中心项目成功举办媒体发布会，项目位于陆家嘴CBD附近。

作为滨江办公新地标，项目集高品质办公、滨水休闲商业、城市绿地公园与多元化生活场景于一体，总建筑面积约11万平方米，包含6.2万平方米的办公空间，由2栋独栋及1栋甲级办公楼构成的生态办公集群、以及约1.5万平方米商业面积及近500个停车位。

该项目是恒基兆业首次进入浦东区域的战略性布局，填补了其在浦东的商业版图空白。

与此同时，期内深圳、广州、上海、武汉、长沙、慈溪等重点城市迎来了多个全新写字楼项目亮相，其中包括汇丰银行深圳前海办公大楼正式揭幕、广州金融城中国人寿南方金融中心双子塔通过竣工验收、保利滨江中心顺利完工并取得竣工备案、长沙金茂大厦正式启动运营、云启国际科技金融中心入市、公牛集团总部大楼落成、229.85米高的广州太平金融大厦计划2025年上半年投入运营、武汉光谷世界城中心写字楼开业、广州琶洲索菲亚发展中心大厦启用、张江中区单元57-01地块项目顺利通过竣工验收等。

其中，57-01地块项目总建筑面积约27万平方米，办公面积约16.6万平方米，包括地上59层320米高的超高层甲级办公楼“科学之门”西塔，以及两栋配套商业裙楼。

重点城市新项目入市短期内或将加剧区域内写字楼租赁市场的波动情况，但长期将推动写字楼市场向精细化、差异化和服务化转型。面对持续全新写字楼项目带来的竞争压力，写字楼企业更加注重运营管理能力的提升，通过技术赋能、服务创新和精准定位等构建项目的核心竞争力，以应对市场的不确定性。

创富港距离提交IPO申报更近一步，办公空间服务商发展继续分化

办公细分市场表现上，1月13日，创富港发布关于深圳市创富港商务服务股份有限公司首次公开发行股票并上市辅导工作进展报告(第十六期)。

其中提及创富港已进入上市辅导后期阶段（2024年10月至12月），距离提交IPO申报更近一步。这意味着创富港IPO进入冲刺阶段，核心障碍已逐步清除，但需在最终申报前夯实合规基础并适应动态监管要求。若进展顺利，公司有望成为北交所服务实体经济、支持中小企业发展的又一案例。

据观点指数了解，过去一年里，创富港继续发力，在全国重点城市稳步推进扩张战略，2024年全年新增门店25家。截至2025年1月，其在管办公中心项目已布局北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、长沙以及香港在内的9大重点城市，在管项目数近280个，运营空间面积超38万平方米，累计服务企业数超40万家。

近年来，办公空间服务商发展出现明显分化。其中，如创富港、BEEPLUS、高格办公空间、奕桥、IWG集团等服务商凭借品牌影响力、广泛的布局、资金实力等，持续拓展市场版图，在核心区域继续开设新的办公空间，市场份额稳步增长。同时，众多中小规模的联合办公企业，由于缺乏品牌知名度和资金支持，难以与头部企业竞争。在办公市场竞争加剧的环境下，这部分企业面临着客户流失、入驻率下降等难题，不得不缩减业务规模，甚至部分企业被迫退出市场。

据观点指数不完全统计，期内包括创富港、BEEPLUS、德事以及高格办公空间等多家办公空间服务商，积极外拓谋求发展。

其中，2025年开年，创富港在上海普陀区的海亮大厦成功签约2家新门店，将为周边创业者和小微企业带来全新办公解决方案。此次签约的2家门店位于海亮大厦B座5楼、6楼，面积分别为1167.65平方米和1241.81平方米。新的办公网点继续延续小体量发展趋势，主打1-10人间办公室，尤其以2人间、3人间和6人间为主，另外设有开放式工作位。

蜜蜂科技BEEPLUS则继续深入产业中心产品的布局。期内，先后与常州市龙城控股集团及深圳科技园集团达成合作。

BEEPLUS作为资产管理运营机构，将在龙创·未来科技港落地产业中心和城市会客厅配套，打造3.0办公、会议中心、空中会客厅、娱乐设施、社交活动等空间。

同时与深圳科技园集团合作的科技园金融基地&BEEPLUS产业中心位于深圳科技园金融基地，预计将在2025年入市。据了解，作为BEEPLUS产业中心系列产品，该项目将以BEEPLUS 3.0 Premium标准打造，一方面提供拎包入驻的办公产品，另一方面提供BEEPLUS特色X设计。

另外，德事TEC正式宣布与天津企业广场签署合作协议，德事将入驻天津企业广场18层，这将是天津第一个配备Barista咖啡吧台服务的中心，全新的办公中心项目计划将于2025年第三季度共同推出。通过此次合作，德事将进一步拓展其在天津市场的布局，为企业客户提供更多元化、高品质的办公选择。

上海再现百亿商办资产交易案例，上海融悦中心CMBS正式成立

融资市场表现上，据金融街公告披露，2025年1月21日，金融街成功发行金融街商业地产第1期（上海融悦中心）资产支持专项计划（下文简称“上海融悦中心CMBS”）。

据悉，该专项计划实际收到的认购资金为46亿元，其中优先级 45.7 亿元，次级0.3 亿元，信用评级 AAA，期限 18 年（3+3+3+3+3+3），优先级预期收益率为2.80%。

此次发行属于金融街储架CMBS计划的一部分。该公司于2024年12月取得深交所出具的《无异议函》，获批储架规模涵盖第1-5期CMBS。其中，上海融悦中心CMBS为首期落地项目，其区位优势和稳定的租金收益是吸引投资者的关键。

据观点指数了解，首期底层资产上海融悦中心位于上海静安区核心位置，毗邻上海火车站。项目属于大型商办综合体，包括5栋写字楼及自带6万平方米商业配套。

其中，融悦中心的写字楼部分表现良好。A栋由兴业银行整租，同时，金融街2024年半年度业绩报告中披露，上海融悦中心A栋写字楼项目出租率达100%，B栋出租率数据未披露。

据观点指数不完全统计，早前金融街以写字楼物业作为底层资产已先后成功发行了金融街中心一期CMBS、金融街中心二期CMBS、海伦中心CMBS、金融大厦CMBS等多单资产证券化产品。本次上海融悦中心CMBS项目的发行也标志着金融街继续深入商办资产证券化领域，为其未来自持物业的“投融管退”全价值链运作奠定基础。

另外，1月22日，中国金茂控股集团有限公司宣布行使优先收购权，其间接全资附属公司北京亦城以不超过13.23亿元的价格收购长沙金茂广场北塔二期资产（含物业、股权及债权），最终价格以国资评估备案为准。

标的物业是位于湖南省长沙市湘江新区的金茂广场北塔写字楼物业，可出租面积约为94395.55平方米，作办公用途，由鼎茂置业100%持有。截至2024年11月30日，鼎茂置业相关总资产约为9.44亿元，净资产约为1.64亿元。

据了解，2022年6月，中国金茂通过设立专项计划对该物业进行证券化运作，即通过“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，以标的物业（北塔写字楼）发行类REITs产品，规模达12.7亿元，期限达18年，优先级利率3.6%。

此次行使优先收购权是对该证券化产品的后续操作，旨在重新取得标的资产的控制权。回购后，中国金茂可强化对核心物业的管理，便于未来做进一步融资或整合。

大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生6宗商办资产交易事件，交易总金额为135.3亿元，环比上个报告期，交易金额大幅提升。

数据来源：观点指数不完全统计

城市分布上，期内上海商办资产交易数量及交易总金额均位居首位。同时，厦门、西安、福州、深圳以及郑州等重点城市商办资产同样受到资方的关注。

其中，2月21日，兴业银行发布公告称，其深圳分行计划购置位于深圳市南山区T208-0054地块项目的物业，总价不超过66亿元，购置的物业计划用于兴业银行深圳分行及集团内子公司的运营管理。该项目预计于2029年竣工，设计为82层地上、8层地下的建筑物，土地用途为商业服务业用地。

另外，期内最大额的商办资产交易案例由中邮保险创造，这也是2025年首月上海商办资产交易市场最大额的交易，同时也是险资布局商办资产的又一代表性案例。

据观点指数了解，2025年1月，中邮人寿保险股份有限公司（下称“中邮保险”）宣布作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议，据公开报道，此次交易对价高达108亿元。

本次上海博华广场交易主要涉及三方，其中中邮保险作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司作为开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人，负责项目后续管理；阿布扎比投资局（ADIA）在持有项目6年后，作为中东主权基金代表参与投资，实现资本退出并获取增值收益。

博华广场位于上海市静安区南京西路商圈核心地段，紧邻地铁13号线自然博物馆站，总用地面积约1.79万平方米，总建筑面积达18.4万平方米。项目由一幢60层超甲级办公塔楼（建筑面积12.6万平方米）和4层商业裙楼组成，2019年由美国汉斯集团开发并投入运营，总投资75亿元，ADIA作为早期投资者完成首轮布局。

此次交易标志着ADIA的阶段性退出，同时汉斯集团凭借专业资产管理能力持续运营，凸显了外资开发商在中国市场的深耕。

与此同时，中邮保险作为领投方，通过收购基金进入上海核心商圈，进一步巩固其不动产投资版图。此前已布局北京中粮置地广场项目（现已更名为中邮保险玖安广场）和‌西安启迪中心项目。

此次交易通过本土险资与外资联动，为商业地产大宗交易提供了新思路。

据观点指数不完全统计，近年来，险资作为商办资产交易市场的重要买方，包括中邮保险在内，多家险资积极从商办资产股东身份转换为房东身份。商办资产凭借长期稳定的租金收入，吸引险资等资方频频布局。同时，商办市场仍处于调整阶段，买方迎来更大的议价空间。

作为2025年开年首单超百亿的商办资产交易案例，有效提振上海写字楼市场发展的信心，同时也预示着核心区域商办资产投资价值仍存。

值得注意的是，尽管博华广场交易为2025年市场注入积极信号，但同期贝莱德旗下一只因未偿还7.8亿元的银行贷款，导致其在上海普陀区的两栋办公楼被渣打银行收回，暴露出非核心区域资产的流动性风险。

据了解，该基金于2018年以12亿元购买上海长风商务区的北岸长风E栋和G栋两栋写字楼，贷款约7.8亿元。2023年贷款到期后，贝莱德选择延期一年，同时七折出售这两栋写字楼，总价约8.4亿元，并未找到接盘方。贷款再次到期后，贝莱德没有再次延期，并由渣打银行接盘这两栋写字楼。

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