来源：投基记

最近，上证指数已经跌破2800点，美股也遭遇了“9月魔咒”，科技巨头们纷纷遭受重创。上两月又逢债市调整，资本市场似乎没有太多好消息。

同时伴随着利率不断下行的预期，市场也面临“资产荒”的难题，在这种逆势环境下，投资难度愈加明显，安全稳健的资产就显得十分珍贵。

比如，相较大众熟知的权益产品，我们在过去可能很少关注的债基、海外货基，黄金、REITs，今年以来都成了投资的香饽饽。

从刚刚披露完的基金中报可以看出，2024年上半年基金净申购规模达3.53万亿，其中货基1.9万亿，债基1.6万亿，基本占据上半年基金申购的90%以上。

而上半年净增长的2385亿股基中，基本是机构资金在买，并且基本买的是被动指数，个人投资者在这类基金中是净赎回-1123亿，另外净赎回最多的是混合基，可见主动权益类产品在上半年有多煎熬。

有意思的是，其他类型的基金，比如QDII基金、另类投资基金、REITs基金都呈现出逆势增长的趋势，规模增长迅猛。

上半年，海外股市、美元债的投资风起云涌，投资者竞相追逐，QDII产品大受欢迎。同样，另类投资基金中，以黄金为代表的商品类基金，也获得相当不错的阶段收益。

这两类产品，从投资比例上看，机构和个人不分伯仲。

还有一类产品——REITs，上半年也迎来数百亿的新增规模，资金基本来源于机构。可以看出，今年以来，REITs在加速发行和扩容。

并且可以确定的是，在未来1-2年里，REITs还将是机构资金重点关注的方向之一。

相较股债投资而言，2021年6月才在国内发行的REITs，至今不过3年，但整体上REITs取得了很不错的业绩和规模效应，这也是为什么越来越多的机构资金追捧它的原因之一。

那么，REITs的投资逻辑和机会是什么？它的风险和收益又如何？我们应该如何去购买？今天就来一一展开细说。

01REITs是什么？

REITs，全称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种融合了金融创新与房地产投资的金融工具。专注于商业地产领域，涵盖能够产生稳定租金流的各类物业，如办公楼、工业设施、林地以及基础设施等。

REITs的核心就是通过募集资金投资于各类不动产资产，并将获得的收益以分红的形式分配给投资者。投资者通过购买REITs份额，间接参与到不动产市场。

REITs起源于美国60年代，经过了60多年的发展，现今已经成为一个市值超2万亿、产品数量近千只的全球化金融产品。

而REITs的市场表现又如何呢？

一般REITs收益分为两块：

1、分红收益：REITs通常将大部分的净收入以分红的形式分配给投资者，这种分红收益通常是强制的，包括普通投资者购买的公募REITs设有强制分红比例。

2、资本增值：如果REITs管理的资产价值增加，或者市场对REITs的需求增加，REITs的“股价”可能会上涨，投资者可以通过出售REITs份额获得差价收益。

而正是REITs“似股似债”的特性，既凸显了它收益的相对稳定性，同时也具有一定的市场流动性。

统计数据，2009年到2023年，全球REITs的年复合收益率达到了9.73%，这一表现超过了同期股票（7.10%）、债券（1.49%）和直接房地产投资（5.27%）的回报率。

数据资料来源：2024 Global REIT Approach to Real state Investing，国信证券经济研究所 02公募基金大力发展REITs

2021年6月，我国公募基金发行首批REITs以来，3年时间公募REITs已上市42只，总规模突破1000亿，90%以上取得了正收益。这也是众多机构资金追捧它的原因所在。另外，政策的强力支持也催化了REITs的迅猛发展。

目前，公募REITs基本包括了仓储物流，收费公路、机场港口、水电气热、百货商场、购物中心、农贸市场、污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略的各类基础设施。

一、政策支持

今年以来，监管层陆续出台了一系重磅政策，为REITs市场站台。

2月8日，证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs的权益属性，这不仅有助于企业降低资产负债率，也吸引了更多的长期配置型资金进入市场。

4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施，其中包括将REITs纳入沪深港通。同日，证监会还发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

7月26日，国家发改委发布通知，提出自8月1日起基础设施REITs由试点转入常态化发行，未来清洁低碳、燃煤发电、养老设施等新资产类别将通过REITs进入金融市场。

9月4日，财政部与税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》，首次明确企业改制重组环节中关于产权转移数据印花税的免税政策。而REITs项目在筹备发行阶段，常常涉及底层资产所属项目公司重组，以前这一环节的印花税按照交易金额的万分之五双方征收，现在则享受免税政策。

二、盈利能力优秀

REITs与其他金融资产的价格走势相关性较低。即便在当前股市表现疲软和房价下跌的市场环境下，REITs 也走出了一波独立行情。

今年以来，中证REITs指数收益达10.38%，大幅跑赢A股一众指数。

来源:Choice,数据截止2024.9.6

三、更具稳健性

REITs通常要求将大部分的净收入以分红的形式分配给投资者，这相当于是为投资者提供了一种相对稳定的收入来源。尤其在利率下行周期中，这种稳定的分红收益对于寻求固定收益的投资者来说尤为重要。

而REITs的背后都是具有实际价值的不动产资产，与股票等其他金融资产相比，REITs实物资产特性更具稳健性和防御性。

03如何挑选一只好的REIT产品

那对于刚刚接触REITs的投资者，该如何判断和选择合适的产品上车呢？

判断一只REIT产品的收益情况，主要依赖于底层资产的运营能力和发行方的运营能力，这两点是评估产品的重中之重。

比如，已获批的“招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，简称“招商高速公路REIT（180203）”就是一只较为优质的REIT产品。

一、行业龙头发起

该REIT项目发起人招商公路是百年央企招商局集团旗下的二级企业，也是高速公路行业中市值最高的A股上市公司。

招商公路是中国投资经营里程最长、覆盖区域最广、产业链最完整的综合性公路投资运营服务商，迄今投资经营的总里程达14,745公里，覆盖全国22个省、自治区和直辖市，稳居行业第一。

它管理的收费公路项目包括京津塘高速、甬台温高速、鄂东大桥、京台高速等26条，多数处于国家主干线，且参股16家优质公路上市公司，覆盖了四分之三的高速公路。可扩募资产储备充足。

招商公路2023年年报显示，2023年全年营收超97亿，归母净利润超67亿元，创公路企业历史新高。

当前，招商公路作为全国唯一以收费公路投资运营为主业的央企，也是在积极参与基础设施公募REITs的试点。

二、优质的底层资产

这次由招商基金发行的“招商高速公路REIT（180203）”，其基础设施资产为“安徽省亳阜高速项目”。

亳阜高速为双向四车道设计，收费里程101.3公里，从产业位置上看，这条高速兼具了南北货运大通道和旅游干线功能，是国家高速公路网G35济南至广州高速公路的重要组成部分，纵贯华东、华中、华南，自胶东半岛经济区导入，连通长江三角洲，直达珠江三角洲，是中国贯穿南北的一条大通道。

亳阜高速于2006年12月通车运营，收费经营期至2036年12月。从收入上看，亳阜项目2007年至2023年收入复合增长率为12.58%，近5年（2018-2023）年收入复合增长率在受外部局势影响下仍保持5.45%的增长。同期交通量复合增长率为7.97%。

三、未来盈利稳定性可期

亳阜高速所处的安徽省亳州市、阜阳市的区域经济处于上升期，亳州市2021年、2022年和2023年的GDP增速为8.60%、4.20%和6.30%，阜阳市2021年、2022年和2023年的GDP增速为9.00%、3.90%和5.80%，高于全国GDP增速水平。区域经济的增速同样保障了亳阜高速的成长潜力。

亳阜高速的未来增长就是REIT投资者的最大保障。依据交通量及通行费收入预测评估报告及资产评估报告预测情况，本次基金管理人招商基金也做了预测，预计该产品全周期（内部收益率）IRR约为6.50%，2024年7-12月和2025年预计分派率分别为6.73%、9.08%，力争带领投资者长期跑赢通胀和固收类资产。

普通投资者如何参与招商高速公路REIT（180203）？

招商高速公路REIT（180203）计划在今年第三季度内完成上市，期限设置为15年。个人投资者均可以通过股票账户或者基金账户购买。

需要注意的是，本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作，不开放申购与赎回。但要说明一点，该REIT的封闭式管理并不等于流动性受限，投资者同样可在基金通平台转让或在二级市场交易退出。

风险提示：上述观点、看法和思路根据截至当前情况判断做出，今后可能发生改变。基金的过往业绩并不预示其未来表现，亦不构成投资收益的保证或投资建议。基金有风险，投资须谨慎。投资者应认真阅读《基金合同》和《招募说明书》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。本项目具体风险揭示以本项目招募说明书披露为准。

文/青妍