这个夏天，楼市很难。

前几天，全国新房市场的7月数据曝光——成交面积环比下跌44%，销售金额环比下跌46%。5.17新政之后的第二个月，中国楼市似乎在加速下跌，天气有多热，楼市就有多冷。

现在是否是中国楼市的至暗时间？

刚刚举行的2024年博鳌地产论坛上，地产大佬和经济学家们讨论起了一个话题——“我们是否会失去多少年？”樊纲、陈启宗、陈淮、陆挺四位大咖，将当下的中国房地产和90年代的日本房地产衰退做了比较。

比较一致观点是：我国房地产的问题和当初日本比较相似，甚至更复杂、更艰难。陈淮教授甚至认为：“如果我们能像日本这么失去的话，那也很不错了！”房地产行业的艰难，由此可见一斑。

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当下楼市面临市场调整的大周期，蜷缩或蛰伏成为一种流行格式。我国的住宅销售面积较之3年前的峰值，已经下滑了5成。房价也下滑了25%。

今年，美国投行高盛曾对比日本和美国两个市场的衰退历史。抛出高盛答卷——我国房地产向下调整时间才过半，要复苏还得再等3年，到2027年三季度探底成功。

为什么是2027年第3季度？

日本房价从1991年跌到了2009年，跌了整整72个季度，即是18年。而美国房价从2006年跌到了2012年，下跌了24个季度，即6年。由于中国经济规模与老美比较接近，高盛用美国模版预测了中国楼市：我国楼市从2021年第三季度达到峰值以后就进入了下跌阶段，到现在刚好3年，行至中途。

必须感谢高盛嘴下留情，如果它按照中国网民认同的日本模式来预测，18年的萧条，那真是寂寞犹如大雪崩！

咱们简单推算：前三年销售额跌了一半，房价跌了四分之一。按这个速度再调整3年，房价还再跌40%，市场规模缩减到原来的三分之一。相当于届时房地产市场将恢复到出厂设置模式，这听上去是一个惊悚故事。

但是，这个世界上没有两片相同的树叶，中国房地产的周期也不大可能重走一片老美的套路。林毅夫说过：西方主流经济学对中国是“失灵”。过去70多年的历史证明了，中国经济高速发展的奇迹，正是因为我们结合自身优势，通过创新打破了西方经济学的局限。

按佛家对世界生灭变化的描述，当下楼市大抵已处于“成住坏空”的“空”的阶段。按经济学对行业周期“繁荣-衰退-萧条-复苏”的四阶段划分，现在大约已是极萧条阶段。必须注意：无论佛家还是经济学家，都认同事物发展具有周期性，终点，往往即是起点，“空劫”之后即是“成劫”，萧条之后必有复苏。

02

尽管市场极度深寒，经常熬夜的小伙伴都知道：一天之中，最黑最冷的时间是黎明之前。那时我们会将自己蜷缩在避风的角落，倒数天光破晓那一刻。

这段时间，房地产市场连续出现多重信号，昭示着它离底部越来越近。

房价收入比大降，购房压力骤减

房价收入比，一向是用来测量购房压力的关键指标。官媒数据显示，从2019年到2024年这5年间，随着居民收入的稳定提升和房价不断的下降，我国35个大中城市的房价收入比均值已经从16.03降到了11.78。五年前，咱们买一套房子要不吃不喝干16年，现在只要12年，少奋斗4年。

房价收入比11.78会是什么景象，我们可以参考成都。这座城市的房价收入比为11.71，最接近35城的平均水平。

实际上，从买房压力来看，成都可以划分为两个市场。

目前，5+2区域新房市场成交总价中位数，最高是高新区1200万元/套，最低是成华区310万/套。按成都目前的房贷利率和310万/套的最低中位数计算，在主城区买一套房，每月要还11000多元的房贷，这对普通老百姓家庭来说仍是不小的压力。

但如果看二手房市场，房价成交中位数为120万，30年按揭每月还款4400元，相对来说轻松得多。

新房和二手房在还贷压力上的巨大差别，解释了一个现象——为什么成都二手房成交套数占比越来越高。两年前，成都二手房成交套数才刚刚超过新房，到2024年7、8两月，二手房成交量差不多是新房的3倍。

房子的投资属性悄然显现

据传，被市场称为“炒房教主”的O神今夏已经带来炒房分队开始行动了。由于这几年O神被频频“打脸”，他的行动固然不能作为房价筑底成功的关键证据。但是，统计数据显示，不少城市的房子的确又有了投资价值。

数据机构诸葛找房报告显示：今年上半年，全国50个重点城市的平均租金收益率已经回升到了2.03%，达到近5年来的最高水平。值得注意的是：8月23日，多家银行纷纷下调存款利率，5年期存款利率从之前的2.0%下调到了1.8%。如此，房子租金收益和存款收益之间出现明显的利差。

要知道，金钱天然具有逐利属性，当房租比存款利息更具有理财功能，钱会流向何处就不言自明了。

专项债下场收储是明显信号

有消息称：决策层正在考虑允许地方政府利用专项债资金收购待售存量住房。

坊间猜测，在去库存的大背景下，这项政策将很快落地。事实上，两个月前，利用专项债收购房企闲置土地的新规就出台了。这一次动用专项债下场收购新房，无疑是又打了一个政策强力补丁。不仅可以解缓房企的资金压力，还可以调节新房市场的供求状况。

更有坊间人士揣测：国家队加速进场收储，更像是股市中的一种“底部建仓”行为，它是市场触底的明显信号。

1.4万亿资金定向流入房地产

这段时间，国家有两个动作耐人寻味。一方面，央行出手打压国债市场；另一方面，商业银行已审批5392个白名单项目，审批通过融资金额1.4万亿元。一抑一扬之间，国家对房地产的态度已经明显不过。有人分析，近期进入房地产行业的融资规模差不多有小3万亿，力度不可谓不大。

老美降息，利好中国

今年以来，美元一直在加息和降息之间反复横跳。但8月23日，一向措辞谨慎的美联储鲍威尔挑明了美元降息的打算。他说：“货币政策调整的时机已到来”。

传闻中的美元降息时间点——9月，已越来越近了。甚至连没有花过美元的人都知道，美元降息会带来人民币升值。其利好包括三方面。

第一，资金会从美国外流，我国的资本市场也会因此而受益，投资市场会更活跃；

第二，美元降息会带来汇率变动，中国企业持有美元利息会降低，债务压力得到缓解。

第三，降息意味着美元暂时停止对世界的收割，我国的货币政策也有了更大的操作空间——譬如进一步调整利率，加大放水。

注意：这可不是空穴来风，央行行长潘功胜刚刚发声：“将继续坚持支持性的货币政策立场，引导货币信贷合理增长，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。引导金融机构加大对重点领域、薄弱环节的信贷支持力度，更有针对性地满足合理的消费融资需求。”

因此，我们有理由期待房地产市场接下来的表现。就像陈启宗在博鳌论坛上的发言一样——

虽然寒冬尚未过去，春天尚未来临，但市场已经见了底。只要你不是从前的疯子，就无需担心，只需安待春天！